Покупка квартир

При покупке квартиры в Наро-Фоминске нужно пройти два этапа. Первый - проверка подлинности документов на квартиру. Второй - проведение самой сделки по покупке жилья. Недостаточно хорошо изучив историю объекта, можно оказаться в одной квартире с бывшим заключенным, отсидевшим срок и вернувшимся на свои квадратные метры, или же со счастливым дембелем, который исчез из списков жильцов в связи с призывом. А можно нарваться и на тех, кто потребует от вас вернуть квартиру через суд.

Есть два способа проверить юридическую чистоту квартиры: сделать это самостоятельно или поручить агентству недвижимости. Второй способ более надежный, хотя и более дорогой. Специалисты надежных агентств имеют большой опыт по покупке-продаже недвижимости и много раз им уже приходилось решать те вопросы, о существовании которых обычный покупатель и не подозревает.

Советы по покупке квартиры

Но если у вас есть твердое намерение совершить покупку квартиры самостоятельно и вы готовы пойти на риск, то вот некоторые советы, которые дает журнал «Право имеешь» (www.ip-online.ru)

Сначала нужно удостовериться, что продавец квартиры на самом деле ее собственник. Не стесняйтесь, просите паспорт у продавца и сверяйте его данные со сведениями, указанными в правоустанавливающих документах на жилье. Не стоит связываться с лицами, продающими недвижимость по доверенности, вероятность махинации здесь намного выше.

После этого необходимо убедиться в дееспособности продавца. В противном случае в дальнейшем у него будут все аргументы оспорить сделку и оставить вас с носом. Вам необходимо потребовать у владельца справку из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что он не состоит там на учете.

Следующий шаг - изучение истории квартиры. Она содержится в домовой книге и едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который ведет главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве. Необходимые документы для совершения продажи

К моменту совершения сделки купли-продажи недвижимости у продавца должны быть на руках следующие документы:

• свидетельство о собственности на жилище;
• договор купли-продажи квартиры;
• свидетельство о праве на наследство;
• справка БТИ (форма 11А); - экспликация;
• поэтажный план;
• выписка из домовой книги;
• копия финансово-лицевого счета;
• справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
• разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение недвижимости;
• справка из налоговой инспекции об уплате налога на дарение (наследование);
• нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение недвижимости;
• паспорт собственника;
• справки из психоневрологического диспансера и наркодиспансера.

В домовой книге числятся все, кто когда-либо проживал в выбранной вами квартире, включая тех, кто ее приватизировал. Чтобы получить доступ к этой информации, необходимо взять расширенную выписку из домовой книги (существует еще сокращенная выписка, где указаны только те, кто прописан в квартире на данный момент). Такую выписку могут дать владельцу квартиры (ответственному квартиросъемщику) или его доверенному лицу в едином информационном расчетном центре (ЕИРЦ) в ДЕЗе. Обычно доверенным лицом становится риэлтер, он же и получает такую выписку.

Верные данные из домовой книги - основа любой чистой сделки. В расширенной выписке должно быть указано новое место жительства всех покинувших квартиру.

Особенно внимательным надо быть, если кто-то из жильцов квартиры проходит срочную службу или находится в местах лишения свободы. В этом случае они будут выписаны из квартиры, но по возвращении у них будут все права вновь в ней прописаться. Покупать такую квартиру не следует, даже если родственники будут убеждать вас, что отсутствующие домочадцы не станут по возвращении претендовать на жилплощадь. И даже если у продавцов будет письменное согласие отсутствующих членов семьи на продажу квартиры, лучше подобный вариант обойти: перепроверить факты вам вряд ли удастся.

Допустим, вы совершили покупку квартиры. После того как сделка была зарегистрирована, некто заявляет, что продажа была осуществлена незаконно. Тот, кто продал вам жилое помещение, не имел права этого делать. Подобное возможно, если, например, квартира являлась совместной собственностью супругов, но один из них не получил нотариального согласия другого на продажу объекта. В соответствии с Семейным кодексом РФ сделка считается недействительной. Последствием сделки, которая признана недействительной, является двусторонняя реституция. То есть каждая из сторон обязана возвратить другой полученное по сделке имущество, а в случае, если сделать это нельзя — возместить его стоимость в деньгах. В описанной выше ситуации собственник вправе истребовать свою квартиру из чужого незаконного владения. Но так происходит не всегда. Возможность получить обратно свое имущество зависит от того, добросовестным или недобросовестным являлся приобретатель.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, добросовестным приобретателем признается человек, который приобрел имущество у лица, не имевшего права его продавать, но покупатель не знал и не мог знать об этом. В противном случае он считается недобросовестным приобретателем.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В тех случаях, когда лицам, совершившим покупку квартиры, удастся доказать свою добросовестность квартиры будут оставаться за ними, а пострадавшему останется предъявлять претензии продавцам, получившим деньги за проданное с нарушением закона имущество. Если приобретатель недобросовестный, то в любом случае применяются общие правила о последствиях недействительной сделки.

После того как вы изучили историю квартиры, удостоверьтесь, что все жильцы участвовали в ее приватизации. Если этим правом кто-то не воспользовался, узнайте, написано ли им заявление об отказе от права участия в приватизации. Уточнить информацию можно в территориальном отделении департамента жилищной политики и жилищного фонда правительства Москвы. Без владельца квартиры вам такую информацию никто не даст. Так что надо убедить его совершить с вами еще один поход.

Несовершеннолетние жильцы в любом случае участвуют в приватизации той квартиры, где они проживают, если это право не использовано ими раньше. Если в момент приватизации один из жильцов отсутствовал, был временно выписан по уже упоминавшимся причинам (например, служба в армии), то он также сохраняет право на приватизацию и может его истребовать.

Окончательная картина о владельцах и их правах на квартиру у вас сложится после того, как вы ознакомитесь с расширенной выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ее также может получить только владелец. В реестре хранится вся информация о правах на квартиру, а также об ограничениях или обременениях (находится ли она в залоге или под арестом). Кроме того, из выписки можно узнать об основаниях для изменения прав собственности, их перехода или сокращения. То есть о том, кто и кому квартиру завещал, дарил, уступал долю и т. д. Полученную выписку лучше прочитать вместе с юристом, который и объяснит вам все возможные закавыки.

Например, квартиру наследовали. В этом случае придется выяснять, все ли права наследников были учтены при оформлении квартиры на новых собственников.

И, наконец, при покупке квартиры дополнить свои знания можно, пообщавшись с соседями продавцов жилплощади. Бывает, что такой разговор дает больше, чем все справки вместе взятые.